Baisse sur le marché du neuf et de l'ancien, raréfaction du crédit, ralentissement de la construction, l'année 2008 s'est achevée sur une avalanche de mauvaises nouvelles et certains prévisionnistes n'hésitent pas à annoncer des jours à venir plus sombres encore pour le logement. Sans vouloir prédire de quoi demain sera fait, peut-être est-il bon, avant de se laisser aller au catastrophisme ambiant, de faire, à l'entrée de 2009 un bilan d'une année moins calamiteuse qu'on ne le dit parfois.

À noter d'abord que la baisse des prix de l'immobilier en 2008 intervient après une longue période de hausse, de 2004 à 2007, au terme de laquelle les prix avaient atteint des niveaux historiques. Pour autant, peut-on se contenter de parler d'un simple assagissement du marché ?

La Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) relevait à l'automne que le prix des logements anciens en France avaient baissé de 2,9% au troisième trimestre 2008, mais qualifiait ce recul apparemment modéré de « rupture de tendance…brutale », cette baisse concernant surtout les prix des maisons (-5,9% au 3e trimestre par rapport à 2007), les appartements résistant mieux (+0,7%). Depuis la tendance à la baisse s'est confirmée, et certains agents immobiliers n'hésitent à prédire - 20 % de baisse en moyenne.

Plus prudents, les notaires de France relevaient en novembre que si le volume des transactions était en recul de 25 %, ils n'avaient pas constaté sur les trois premiers trimestres de baisse significative des prix. Et ils ajoutaient ne pas en attendre une en 2009.

De fait, il semble bien que les vendeurs résistent à la tendance baissière et campent sur leurs positions, ignorant l'adage selon lequel « on vend au prix du marché pour racheter au prix du marché. »

Mais, glissade des prix ou pas, tout le monde convient que l'élément déterminant reste la raréfaction du financement, les banques ayant fermé le robinet du crédit. Prêts relais de plus en plus difficilement accordés, limitation du taux

D'après un sondage récent, les dispositions prises dans la foulée du Grenelle de l'environnement en faveur de logements plus écologiques et plus économes sont plébiscitées par les Français. Pourtant, les incitations sous forme de subventions ou d'avantages fiscaux n'ont décidé jusqu'ici que 30% d'entre eux à passer à l'acte ou à envisager de le faire à court terme.

Pourtant à moyenne échéance, l'investissement aidé dans l'isolation, les modes de chauffage écolos et les constructions « vertes » pourrait bien se révéler payant. Car avec l'augmentation inexorable du coût des énergies sales et l'imposition d'une réglementation de plus en plus contraignante (le diagnostic thermique par exemple) la valeur marchande des biens immobiliers dépendra à coup sûr de plus en plus de leur faible impact énergétique et environnemental.

De quoi inciter à entreprendre des travaux dont le coût, réduit d'un côté par les subventions et les crédits d'impôt, compensé de l'autre par les économies sur le poste chauffage, peut être assez vite amorti.

Investir dans le « durable » pour en fin de compte dépenser moins et valoriser son bien, n'est-ce pas d'ailleurs la philosophie des mesures du Grenelle de l'environnement ?

À suivre donc attentivement les aventures de l'éco-prêt à taux zéro, "retoqué" récemment par le Sénat pour trop grande complication, mais dont le principe est de financer d'importants projets de rénovations thermiques (300 euros le m2), par un prêt pouvant aller jusqu'à 30 000 euros et dont la durée des prêts est calculée pour que les économies d'énergie issues de la rénovation financent l'amortissement de l'emprunt.

Ne pas perdre de vue la déduction des intérêts d'emprunts contractés pour l'achat d'un logement vert - actuellement 40% la première année et 20% les quatre années suivantes ; demain 40% sur 7 ans - pour l'achat d'un appartement à basse consommation énergétique (inférieure à 50 kWh/m2/an).

Pour ne pas parler des crédits d'impôts sur les fenêtres et autres chaudières au bois, qui devaient s'arrêter en 2009, et sont relancés avec quelques modifications : moins pour les pompes à chaleur mais plus avec une extension aux frais de main d'œuvre.

Avant de se lancer, il sera toutefois prudent de faire l'inventaire, en compagnie d'un spécialiste, des différents dispositifs susceptibles de faire baisser la facture, car en dehors des mesures phares, les bonnes surprises consécutives au Grenelle de l'environnement, ou antérieures, se cachent souvent dans un maquis législatif et réglementaire difficilement pénétrable.

À consulter l'excellent dossier réalisé par l'Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie (ADEME) sur les aides financières et fiscales à l'amélioration du logement.

Le Mag' PRÉFÉO a déjà attiré votre attention sur les avantages et le inconvénients du crédit renouvelable, dit encore crédit permanent ou crédit revolving : obtention facile d'un côté, intérêts élevés et surtout risque de surendettement de l'autre en cas de multiplication des emprunts. Alertées par un récent rapport de la Banque de France, les autorités gouvernementales envisagent de prendre de nouvelles mesures pour mieux encadrer une forme de crédit dont elles ne contestent pas qu'elle est et doit rester un soutien important à la consommation. 43,7 millions de crédits conso ont été contractés en 2007 par les Français. Un chiffre qui les met en deuxième position en Europe derrière leurs voisins anglais. A priori pas de quoi s'inquiéter. Au contraire : n'y aurait-il pas là une preuve tangible, dans un climat économique morose, du bon moral des ménages hexagonaux ? Seulement voilà : ces crédits à réserve renouvelable sont de plus en plus souscrits par des consommateurs à la limite de la solvabilité et entraînent les plus pauvres d'entre eux dans la spirale du surendettement.

Selon un récent rapport du cabinet Athling Management remis à la ministre de l'économie Christine Lagarde, sur les 9% de ménages déclarant rembourser un tel crédit, 41% sont des foyers modestes disposant d'un revenu annuel compris entre 11 000 et 20 000 euros. Et en moyenne, ces ménages ont "sur le dos" 8 crédits à la consommation. Le même rapport, pointant du doigt une disparité des taux allant de 7 à 20%, met aussi en lumière le fait que les revenus les plus bas sont ceux à qui on prête aux taux les plus élevés. En cause encore, la facilité d'obtention des crédits à la consommation auprès d'organismes, notamment de grandes enseignes de la distribution, peu regardants sur les engagements antérieurs des demandeurs.

Bercy s'apprête donc, en s'appuyant sur une directive européenne, à mieux protéger le consommateur d'offres qui sous des dehors alléchants réservent à celui-ci quelques pièges et des garanties insuffisantes.

Parmi les mesures envisagées, l'obligation pour les organismes prêteurs de se renseigner sur la solvabilité de leurs clients autrement qu'en se fondant sur les déclarations volontaires (avec à la clef des sanctions en cas de surendettement ), l'imposition d'un délai de rétractation de huit jours, la chasse aux publicités abusives ne reflétant pas la réalité des obligations souscrites par l'emprunteur.

Moraliser pour le pérenniser un système qui finance bon an mal an 10 % de la consommation globale des Français ; telle semble donc être la ligne choisie.

Selon les annonces, un projet de loi visant à encadrer le crédit à la consommation et à réformer les procédures de surendettement devrait être finalisé «au plus tard» au début du printemps.